Mua bán Nhà phố thương mại (Shophouse) tại Đường Nguyễn Hữu Thọ, Phường Tân Hưng, Quận 7, TP Hồ Chí Minh năm 2024

Shophouse là gì? Đặc điểm và phân loại

Shophouse hay nhà phố kinh doanh, là một loại hình nhà ở thường xuất hiện ở các thành phố tại khu vực Nam Trung Quốc và khu vực Đông Nam Á. Tuy nhiên, mô hình này lại tương đối mới ở Việt Nam khi vừa để ở vừa để kinh doanh thương mại.

Đặc điểm của shophouse

Shophouse thường được xây dựng ở các tuyến đường phố, khu vực sầm uất, dịch vụ theo quy hoạch đã được phê duyệt; có ưu thế rất lớn về mặt diện tích và không gian; dân cư đông đúc, các hoạt động kinh doanh nhộn nhịp, nhu cầu về dịch vụ, tiện ích cao.

Các căn shophouse đều đa năng, tầng một thường dùng cho các hoạt động kinh doanh; các tầng trên dùng cho sinh hoạt, nghỉ ngơi của chủ nhà. Không gian trong một tổng thể thống nhất nhưng vẫn bảo đảm sự riêng tư. Kiến trúc của từng căn đều được quy hoạch theo một khung bài bản trong dự án.

Người mua một căn shophouse sẽ nhận được đầy đủ các giấy tờ pháp lý xác nhận quyền lợi của mình, và có thể tự do quyết định cách sử dụng, bán hay cho thuê (miễn là không gây ảnh hưởng xấu đến các bên liên quan hoặc kết cấu, mục tiêu chung của dự án).

Phân loại shophouse

Shophouse ở Việt Nam có 2 loại chính là shophouse chân đế và shophouse thấp tầng liền kề. Mỗi loại có những đặc thù, ưu thế riêng và phù hợp với nhiều nhu cầu, mục tiêu của nhà đầu tư :

• Shophouse chân đế : là căn hộ được xây dựng ở tầng trệt các tòa nhà cao tầng, thường gồm 1 hoặc 2 tầng, có thời hạn sử dụng 50 năm.

• Shophouse thấp tầng liền kề : thường được xây dựng ở các con phố, khu vực kinh doanh, dịch vụ theo quy hoạch đã được phê duyệt, có quyền sử dụng đất bền vững và lâu dài theo luật đất đai. Điểm khác biệt lớn nhất của loại hình này so với shophouse chân đế là quyền sử dụng đất.

Tính pháp lý của shophouse khu vực Nguyễn Hữu Thọ, {PreDitsrict} {Ditsrictname}

Shophouse Nguyễn Hữu Thọ hay còn gọi là nhà phố thương mại Nguyễn Hữu Thọ, là loại bất động sản được sử dụng cho cả mục đích kinh doanh và để ở. Tuy nhiên, trong các quy định pháp luật liên quan đến xây dựng, nhà ở, đầu tư, đất đai, kinh doanh bất động sản,... vẫn chưa có định nghĩa cụ thể về shophouse, dẫn đến việc tính pháp lý của shophouse còn nhiều điều chưa rõ ràng.

Hiện tại, có hai loại shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ được quy định về khung pháp lý về sở hữu và sử dụng:

Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ thuộc khối đế của các toà chung cư

• Thời hạn sở hữu là 50 năm. Sau khi hết thời hạn này, Nhà nước có thể gia hạn quyền sử dụng nếu người sử dụng vẫn có nhu cầu sử dụng căn shophouse.

• Muốn sử dụng vừa kinh doanh vừa để ở, shophouse Nguyễn Hữu Thọ phải được xây dựng trong các dự án đã được cấp phép sử dụng với mục đích kinh doanh kết hợp với việc ở.

• Loại hình này không được sử dụng làm nhà ở, do đó, không cho phép đăng ký tạm trú, tạm vắng tại địa chỉ shophouse này.

Shophouse khu vực Nguyễn Hữu Thọ là các biệt thự thấp tầng xây dựng liền kề

• Được cấp sổ đỏ lâu dài.

• Áp dụng các quy định pháp luật như với biệt thự và nhà liền kề.

• Nhà nước nghiêm cấm việc sử dụng bất động sản sai mục đích, nên khu vực để ở và khu vực kinh doanh của shophouse Nguyễn Hữu Thọ phải được tách biệt với nhau.

Quy trình giao dịch mua bán shophouse ở Nguyễn Hữu Thọ, {Ditsrictname} thường tương tự như khi mua bán các loại bất động sản khác. Tuy nhiên, hiện tại vẫn chưa có quy định pháp luật cụ thể về shophouse, nên khi xảy ra tranh chấp, việc xử lý có thể gặp nhiều khúc mắc. Các tranh chấp này sẽ được xử lý dựa trên khung pháp lý bất động sản hiện hành và các hợp đồng mua bán, cho thuê. Vì vậy, shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ cũng chịu sự điều chỉnh của Luật Dân sự.

Giá bán shophouse Nguyễn Hữu Thọ ảnh hưởng bởi những yếu tố nào?

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bán shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ bao gồm:

• Vị trí: Vị trí của shophouse là yếu tố quan trọng nhất. Shophouse nằm ở vị trí trung tâm thành phố, gần các khu vực kinh doanh sầm uất, khu vực du lịch hoặc khu vực phát triển sẽ có giá bán cao hơn shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ nằm tại vị trí hẻo lánh, dân cư thưa thớt, ít điều kiện phát triển.

• Diện tích: Shophouse có diện tích lớn thường có giá cao hơn so với shophouse nhỏ hơn trong cùng một khu vực.

• Mặt tiền: Nhà phố thương mại Nguyễn Hữu Thọ có mặt tiền rộng, đẹp và thoáng thường có giá bán cao.

• Tiện ích xung quanh: Sự hiện diện của các tiện ích xung quanh shophouse cũng ảnh hưởng đến giá bán. Shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ gần các trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí, khu văn phòng, khu chung cư,... có thể có giá trị cao hơn.

• Tiềm năng phát triển: Khu vực có kế hoạch phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, có tiềm năng kinh tế phát triển mạnh sẽ có giá bán bất động sản cao hơn.

• Chất lượng xây dựng: Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ được xây dựng chắc chắn, sử dụng các vật liệu chất lượng cao thường có giá bán cao hơn.

• Tình trạng thị trường: Thị trường bất động sản sôi động thì giá bán shophouse Nguyễn Hữu Thọ có thể tăng. Ngược lại, trong thị trường suy thoái, giá bán có thể giảm.

Những điểm khác nhau giữa Shophouse, nhà mặt phố và biệt thự phố tại Nguyễn Hữu Thọ

Về mục đích đầu tư

• Shophouse Nguyễn Hữu Thọ: Phù hợp cho kinh doanh hoặc cho thuê lại kiếm lời. Đặc thù của shophouse là gắn liền với quy hoạch các khu đô thị nên kinh doanh sẽ giới hạn hơn nhà mặt phố và biệt thự phố.

• Nhà mặt phố, biệt thự phố Nguyễn Hữu Thọ: Có danh mục kinh doanh đa dạng hơn. Ngoài các hạng mục giống shophouse như: quán cafe, thời trang, siêu thị mini,... thì nhà mặt phố, biết thự phố có thể sử dụng cho mục đích cao hơn như làm văn phòng công ty, khách sạn, hoặc kinh doanh các mặt hàng và dịch vụ đặc thù (thẩm mỹ viện, Spa, chăm sóc sức khỏe,...)

Về phân khúc đối tượng khách hàng tiềm năng

• Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ: Hướng đến khách hàng trong quần thể khu đô thị hoặc dự án, khó tiếp cận được đối tượng khách hàng bên ngoài do hạn chế về thiết kế và quy hoạch đặc thù.

• Nhà mặt phố, biệt thự phố Đường Nguyễn Hữu Thọ: Vị trí đắc địa nằm trên mặt phố, khu vực có lượng người qua lại đông đúc, dễ tiếp cận với khách hàng trong khu vực lân cận và khách hàng thường xuyên di chuyển trên tuyến phố đó.

Về vị trí và thiết kế xây dựng 

Vị trí và thiết kế xây dựng được xem là khác biệt lớn nhất, giúp bạn dễ dàng phân biệt Shophouse, nhà mặt phố và biệt thự khu vực Nguyễn Hữu Thọ. Cụ thể như sau:

• Shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ: Nằm trong khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh, giáp tuyến đường nội bộ, không thể thay đổi cấu trúc do thiết kế quy hoạch cứng.

• Nhà mặt phố, biệt thự phố tại Nguyễn Hữu Thọ: Nhà đầu tư có thể xin cấp phép thay đổi cấu trúc và quy hoạch dễ dàng, thậm chí xin giấy phép xây lại độc lập mà không ảnh hưởng đến các căn nhà liền kề khác. Vì thế, 2 loại hình này có khả năng điều chỉnh công năng sử dụng lớn hơn shophouse.

Về khả năng sinh lời

• Biệt thự phố, nhà mặt phố Đường Nguyễn Hữu Thọ: Tiềm năng tăng giá cao, đặc biệt trong tình trạng đất nội đô khan hiếm. Những căn có vị trí đắc địa, gần trung tâm có giá thành cao đi kèm với chất lượng tốt và khả năng thu hồi vốn nhanh chóng, kinh doanh sinh lời ổn định.

• Shophouse ở Nguyễn Hữu Thọ: Khả năng sinh lời trung bình từ 8-12%/năm, tùy thuộc vào loại hình kinh doanh và vị trí. Khả năng thanh khoản cao do khan hiếm và xu hướng phát triển của chung cư trong tương lai.

Ưu điểm vượt trội của shophouse Nguyễn Hữu Thọ, {Ditsrictname}

- Vị trí đắc địa

Trong quá trình triển khai thiết kế dự án, chủ đầu tư thường lựa chọn vị trí Shophouse Nguyễn Hữu Thọ nằm tại trung tâm dự án, mặt tiền những tuyến đường lớn, nơi có lưu thông đông người. Điều này giúp Shophouse dễ dàng thu hút khách tiềm năng từ cư dân trong khu chung cư và khu vực xung quanh. Đây là một yếu tố quan trọng để đảm bảo hoạt động kinh doanh hoặc cho thuê Shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ hiệu quả.

- Số lượng giới hạn

Vì Shophouse chủ yếu phục vụ cư dân trong dự án nên số lượng căn Shophouse cũng sẽ bị giới hạn dựa trên dự đoán số lượng cư dân. Trong các dự án tầm trung, Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ thường chỉ chiếm khoảng 2 - 3% tổng số căn hộ, trong khi các dự án lớn hơn như khu đô thị có thể lên đến 5%. Vì vị trí đẹp và số lượng có hạn khi ra thị trường, Shophouse trở nên ngày càng khan hiếm.

- Thiết kế thông minh và tiện lợi

Thiết kế của Shophouse ở Nguyễn Hữu Thọ thường gồm 2 - 4 tầng riêng biệt, cho phép sử dụng với nhiều chức năng khác nhau như:

• Kinh doanh buôn bán: Với vị trí đẹp và thiết kế hấp dẫn, cùng với sự phân tách giữa khu vực ở và kinh doanh, Shophouse Nguyễn Hữu Thọ, {Ditsrictname} là lựa chọn lý tưởng để mở cửa hàng kinh doanh mang lại lợi nhuận nhanh chóng.

• Cho thuê làm văn phòng: Nhà phố thương mại Nguyễn Hữu Thọ không chỉ có thiết kế đẹp và diện tích lớn, mà còn có vị trí đẹp trong khu chung cư, mặt tiền đường lớn, hoàn toàn đáp ứng các tiêu chí làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn lớn.

- Thuận tiện di chuyển

Shophouse khu vực Nguyễn Hữu Thọ, {PreDitsrict} {Ditsrictname} thường tọa lạc ở những vị trí gần lối lên xuống chung cư, mặt tiền lớn, lượng khách qua lại nhiều, thông thoáng dễ đến và thu hút nhiều sự chú ý. Nhiều chủ đầu tư còn bố trí khu vực đỗ xe ngay trước cửa hàng để thuận tiện cho khách mua hàng nhanh chóng.

- Thanh khoản tốt

Một trong những yếu tố hấp dẫn của Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ là tính thanh khoản cao. Nhờ vị trí và thiết kế cùng với số lượng hạn chế, nhà đầu tư có thể dễ dàng mua bán hoặc cho thuê.

- Sinh lời cao từ việc cho thuê

Tỉ lệ khai thác của các căn Shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ thường đạt từ 8-12% mỗi năm, con số này vượt xa việc cho thuê chung cư hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng, đồng thời ít rủi ro hơn đầu tư vào thị trường chứng khoán.

- Cơ hội tăng giá trị tài sản

Nếu bạn có khả năng kinh doanh và mở cửa hàng, siêu thị, thì Shophouse là lựa chọn tuyệt vời. Với diện tích lớn và khả năng kinh doanh đa ngành nghề, bạn không cần lo lắng về chi phí thuê mặt bằng hàng tháng, đồng thời giá trị tài sản của bạn cũng tăng lên nhanh chóng.

Những mặt hạn chế của shophouse Nguyễn Hữu Thọ

- Vốn đầu tư lớn

Các căn Shophouse ở Nguyễn Hữu Thọ thường có giá bán cao hơn căn hộ, đòi hỏi các nhà đầu tư phải chi trả một khoản tiền lớn hơn để mua. Việc sở hữu vị trí đắc địa kết hợp với sự khan hiếm khiến giá bán của Shophouse cao hơn so với các loại hình bất động sản khác như biệt thự, liền kề.

- Cộng đồng dân cư phải đông

Shophouse Nguyễn Hữu Thọ thường được sử dụng để kinh doanh buôn bán, do đó cần có một cộng đồng dân cư đông đúc để đảm bảo lợi nhuận và khả năng sinh lời từ việc kinh doanh hoặc cho thuê.

- Hạn chế về quyền sở hữu

Khi sở hữu một Shophouse tại một số dự án và khu đô thị khu vực Nguyễn Hữu Thọ, bạn sẽ được cấp sổ đỏ với thời hạn sử dụng 50 năm.

Một số lưu ý khi đầu tư shophouse Nguyễn Hữu Thọ, {PreDitsrict} {Ditsrictname}

Đánh giá tiềm năng kinh doanh

Tiềm năng kinh doanh của shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ phụ thuộc vào hai yếu tố chính là vị trí và lựa chọn kinh doanh phù hợp. Theo các chuyên gia, tỷ suất lợi nhuận của shophouse có thể đạt từ 8-12%, cao hơn so với căn hộ thương mại và có thể tăng thêm nhờ vị trí tốt và sự gia tăng dân số.

Tính toán chi phí vận hành

Khi đầu tư vào shophouse Nguyễn Hữu Thọ, bạn cần tính toán các chi phí vận hành và phí dịch vụ của dự án. Điều này giúp so sánh với các dự án shophouse khác hoặc nhà phố trong cùng khu vực để đảm bảo đạt được mục tiêu lợi nhuận.

Vị trí shophouse

Vị trí là yếu tố vô cùng quan trọng khi lựa chọn đầu tư shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ, {Ditsrictname}. Shophouse nên nằm ở vị trí mặt tiền đường hoặc nội khu, có giao thông thuận tiện và ước tính có nhiều khách vãng lai. Các căn shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ nằm ở góc tòa nhà, tiếp giáp mặt đường lớn, có tầm nhìn đẹp và lưu lượng dân cư qua lại đông đúc thường được coi là vị trí tốt nhất. Những căn shophouse như vậy dễ dàng cho thuê, mua bán hoặc kinh doanh và mang lại lợi nhuận tốt hơn so với các vị trí khác.

Quyền sở hữu căn hộ shophouse

Quyền sở hữu shophouse ở Nguyễn Hữu Thọ ảnh hưởng đến quyền lợi của nhà đầu tư shophouse và các quyết định về chiến lược, kế hoạch kinh doanh, thời gian thu hồi vốn và khả năng sinh lời. Vì thế, trước khi mua shophouse, nhà đầu tư cần xác định rõ quyền sở hữu như thế nào. 

Hiện nay, có hai loại shophouse với quyền sở hữu khác nhau: shophouse Nguyễn Hữu Thọ có sổ đỏ lâu dài nằm trong khu đô thị và biệt thự liền kề 4-5 tầng, và shophouse có sổ đỏ 50 năm nằm tại tầng 1-3 của khối đế chung cư.

Quyền chuyển nhượng shophouse

Về mặt pháp lý, shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ có thể giao dịch bình thường nếu đáp ứng các điều kiện về sở hữu. Các thủ tục mua bán, chuyển nhượng shophouse sẽ được tiến hành tương tự như mua bán căn hộ chung cư nếu shophouse nằm ở khối đế tòa nhà chung cư hoặc giống như mua bán nhà đất nếu shophouse là biệt thự liền kề trong khu đô thị đã được quy hoạch trước đó. Người mua cần tìm hiểu về các hình thức chuyển nhượng có phí và không phí của shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ.

Hợp đồng mua bán căn hộ shophouse

Để đảm bảo quyền lợi và tính pháp lý, nhà đầu tư cần chú ý các vấn đề sau đây trong hợp đồng mua bán căn hộ shophouse tại Nguyễn Hữu Thọ: thống nhất về giá mua bán, thời hạn bàn giao, chất lượng công trình bàn giao, giá quản lý, phí dịch vụ, điện nước và đơn vị quản lý vận hành, các điều khoản và quy định về kinh doanh được phép và không được phép.

Hợp đồng mua bán căn hộ Shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ nên được công chứng đầy đủ để đảm bảo tối ưu pháp lý hợp đồng.

Lường trước các rủi ro

Dù sở hữu nhiều ưu điểm, nhưng đầu tư shophouse cũng có những rủi ro cần lưu ý và phòng tránh:

• Nhà đầu tư cần tính toán kỹ về tính thanh khoản và lợi nhuận của shophouse Nguyễn Hữu Thọ, {PreDitsrict} {Ditsrictname}. Thông thường, căn hộ shophouse có giá đầu tư cao hơn căn hộ bình thường ít nhất 20%.

• Tiến độ bàn giao: Shophouse đang xây dựng và chưa bàn giao sẽ có rủi ro về tiến độ bàn giao, vì thế cần tính toán kỹ lưỡng để không ảnh hưởng đến kế hoạch đầu tư.

• Chủ đầu tư uy tín: Khi mua shophouse Đường Nguyễn Hữu Thọ để đầu tư, nên ưu tiên chọn sản phẩm của chủ đầu tư uy tín bởi họ có chiến lược phát triển, quản lý dự án tốt, tạo nên cộng đồng cư dân văn minh,....