Mua bán Nhà phố thương mại (Shophouse) tại Quận 2, TP Hồ Chí Minh năm 2024

Shophouse là gì?

Shophouse hay còn được gọi là nhà phố thương mại, là mô hình nhà ở kiểu mới kết hợp với hoạt động kinh doanh thương mại. Loại hình shophouse mới chỉ xuất hiện trong những năm gần đây trên thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, nhà phố thương mại shophouse đã nhanh chóng đã tạo nên cơn sốt đầu tư mạnh mẽ nhờ thiết kế thông minh, đa năng, cho phép kinh doanh, ở và cho thuê để sinh lời.

Tương tự như nhà liền kề và biệt thự, shophouse được xây dựng tại các vị trí trung tâm, nơi có dân cư đông đúc để đảm bảo khả năng kinh doanh và cho thuê có hiệu quả cao nhất. Sở hữu một căn shophouse đồng nghĩa với việc bạn được cấp đầy đủ giấy tờ chứng nhận quyền lợi và có thể tự do làm điều bạn muốn.

Một số dạng shophouse phổ biến hiện nay như:

Shophouse khối đế chung cư

Shophouse khối đế chung cư là loại hình shophouse được xây dựng tại tầng đế của các tòa chung cư. Thông thường, chân đế này bao gồm các tầng từ 1 đến 5. Shophouse khối đế được xây dựng với mục đích kinh doanh và cung cấp dịch vụ thương mại. Thời hạn sử dụng của dự án nhà phố thương mại shophouse thường là 50 năm, thời hạn giao đất cho chủ đầu tư sẽ được xác định theo thời hạn của dự án.

Shophouse nhà phố khu đô thị

Shophouse nhà phố khu đô thị là loại hình nhà phố thương mại nằm trong các khu đô thị. Đây là loại nhà phố thấp tầng liền kề, được xây dựng tương tự như nhà liền kề. Loại shophouse này được áp dụng các chính sách và quy định tương tự như biệt thự. Chủ sở hữu shophouse nhà phố khu đô thị sẽ được cấp quyền sử dụng đất lâu dài theo quy định của pháp luật hiện hành.

Shophouse nhà phố khu du lịch

Shophouse nhà phố khu du lịch là dãy nhà phố thương mại mặt tiền nằm trong các khu du lịch sầm uất. Nhà đầu tư sẽ sở hữu shophouse này trong thời hạn từ 50 đến 70 năm đối với sản phẩm trên biển đảo và được cấp sổ đỏ lâu dài tại đất liền.

Những điều cần biết về pháp lý shophouse Quận 2

Đối với việc mua bán shophouse Quận 2, nhà đầu tư cần chú ý đến các vấn đề như: tình trạng của shophouse, thời gian giao nhận, chi phí quản lý, quy định về sử dụng shophouse trong dự án,...

Trong trường hợp có tranh chấp xảy ra khi mua bán hoặc thuê nhà phố thương mại Quận 2, hai bên thường phải tự xử lý vấn đề này. Luật Dân sự sẽ là công cụ điều chỉnh chính đối với trường hợp này. Do đó, trước khi mua bán shophouse tại Quận 2, bạn cần nắm rõ về pháp lý liên quan.

Shophouse Quận 2 được phân thành hai loại chính là shophouse khối đế của tòa nhà chung cư và shophouse liền kề.

• Shophouse khối đế tại Quận 2

Đây là loại hình bất động sản được thiết kế tại tầng đế của các tòa nhà chung cư, thường từ tầng 1 đến tầng 5. Thời hạn sử dụng của shophouse khối đế là 50 năm. Trong thời gian này, nhà đầu tư có quyền sử dụng shophouse để thực hiện mục đích kinh doanh của mình. Sau khi hết thời hạn 50 năm kể từ ngày mua, căn shophouse khối đế Quận 2 sẽ được trả lại cho chủ đầu tư. Loại hình shophouse khối đế này không phải dùng để cư trú, do đó, nhà đầu tư sẽ không được cấp các giấy tờ như tạm trú, tạm vắng.

• Shophouse thấp tầng liền kề tại Quận 2

Đây là loại nhà liền kề được xây dựng trên các trục đường phố và khu vực thương mại, dịch vụ theo quy hoạch được duyệt. Đối với loại hình shophouse này, các quy định được áp dụng tương tự như đối với các căn biệt thự.

Khác với shophouse khối đế, các căn shophouse Quận 2 thấp tầng liền kề sẽ được cấp quyền sử dụng đất ổn định và lâu dài theo quy định của Luật Đất đai. Khu vực kinh doanh và khu vực nhà ở của shophouse loại này cần được tách biệt nhau để tránh việc sử dụng bất động sản sai mục đích.

Giá bán shophouse Quận 2 ảnh hưởng bởi những yếu tố nào?

Các yếu tố ảnh hưởng tới giá bán shophouse Quận 2 bao gồm:

• Vị trí: Vị trí của shophouse là yếu tố quan trọng nhất. Shophouse nằm ở vị trí trung tâm thành phố, gần các khu vực kinh doanh sầm uất, khu vực du lịch hoặc khu vực phát triển sẽ có giá bán cao hơn shophouse Quận 2 nằm tại vị trí hẻo lánh, dân cư thưa thớt, ít điều kiện phát triển.

• Diện tích: Shophouse có diện tích lớn thường có giá cao hơn so với shophouse nhỏ hơn trong cùng một khu vực.

• Mặt tiền: Nhà phố thương mại Quận 2 có mặt tiền rộng, đẹp và thoáng thường có giá bán cao.

• Tiện ích xung quanh: Sự hiện diện của các tiện ích xung quanh shophouse cũng ảnh hưởng đến giá bán. Shophouse tại Quận 2 gần các trường học, bệnh viện, siêu thị, công viên, khu vui chơi giải trí, khu văn phòng, khu chung cư,... có thể có giá trị cao hơn.

• Tiềm năng phát triển: Khu vực có kế hoạch phát triển hạ tầng, thu hút đầu tư, có tiềm năng kinh tế phát triển mạnh sẽ có giá bán bất động sản cao hơn.

• Chất lượng xây dựng: Shophouse Quận 2 được xây dựng chắc chắn, sử dụng các vật liệu chất lượng cao thường có giá bán cao hơn.

• Tình trạng thị trường: Thị trường bất động sản sôi động thì giá bán shophouse Quận 2 có thể tăng. Ngược lại, trong thị trường suy thoái, giá bán có thể giảm.

Phân biệt shophouse và nhà liền kề Quận 2

Điểm giống nhau 

• Cả Shophouse và nhà liền kề Quận 2 đều là loại hình bất động sản kiểu mới và có sự tương đồng trong thiết kế.

• Cả hai loại hình này đều là dãy nhà liền kề, tức là các căn nhà được xây dựng sát nhau, liên tiếp mà không có khoảng trống hoặc sân vườn ngăn cách giữa các căn nhà.

Sự khác biệt

• Shophouse Quận 2 chú trọng đến công năng của căn nhà, kết hợp giữa việc ở và kinh doanh, trong khi nhà liền kề chỉ thiết kế phục vụ cho việc sinh hoạt gia đình.

• Mặt bằng tầng 1 của Shophouse thường được tối ưu và sử dụng không gian nhiều hơn để kinh doanh. Từ tầng 2 trở lên là nơi để ở. Mật độ xây dựng của Shophouse thường là 100%.

• Shophouse tại Quận 2 thường nằm trong một khu đô thị có quy hoạch hoàn chỉnh, tiếp giáp với tuyến đường nội bộ của khu đô thị, với quy hoạch cứng không thể điều chỉnh hay thay đổi cấu trúc. Trong khi đó, nhà liền kề tại Quận 2 cho phép nhà đầu tư xin cấp phép thay đổi cấu trúc và xây dựng lại một cách độc lập, mà không ảnh hưởng đến cấu trúc và quy hoạch của các ngôi nhà cạnh bên. Điều này làm cho công năng sử dụng của nhà liền kề cao hơn, bao gồm việc sử dụng làm trụ sở văn phòng, cơ sở đào tạo hoặc kinh doanh.

Ưu điểm vượt trội của shophouse khu vực Quận 2

Vị trí đắc địa

Thường thì các căn shophouse Quận 2 nằm ở tầng trệt của các khu chung cư lớn hoặc mặt tiền đường chính, nơi có lưu lượng giao thông đông đúc. Điều này giúp shophouse có lượng khách hàng tiềm năng từ trong chính khu đô thị. Vị trí đắc địa là một trong những yếu tố quan trọng để đảm bảo kinh doanh hoặc cho thuê shophouse hiệu quả.

Số lượng giới hạn

Số lượng shophouse tại Quận 2 thường rất hạn chế do chúng phục vụ chủ yếu cư dân trong dự án. Với các dự án tầm trung, số lượng shophouse chỉ chiếm khoảng 2-3% tổng số lượng căn hộ, trong khi các dự án lớn hơn như khu đô thị thì có thể lên đến 5%. Số lượng giới hạn và vị trí đẹp khiến shophouse trở nên ngày càng khan hiếm trên thị trường.

Thiết kế thông minh và tiện lợi

Các căn shophouse Quận 2 thường được xây dựng từ 2 tầng trở lên, với không gian riêng biệt thuận tiện vừa ở vừa kinh doanh. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho việc mở cửa hàng buôn bán sinh lời nhanh chóng, hoặc cho thuê làm văn phòng đại diện cho các công ty, tập đoàn.

Thuận tiện di chuyển

Shophouse khu vực Quận 2 thường được xây dựng ở những vị trí thuận tiện để di chuyển như gần lối lên xuống của chung cư, mặt tiền các trục đường lớn nhiều người qua lại. Bên cạnh đó, các căn shophouse thường có thêm bãi đỗ xe ngay trước cửa hàng, đáp ứng nhu cầu mua sắm của khách hàng.

Thanh khoản tốt

Với vị trí đẹp, thiết kế thông minh và số lượng hạn chế, shophouse Quận 2 có tính thanh khoản cao. Nhà đầu tư có thể dễ dàng mua bán và cho thuê shophouse, tạo ra cơ hội sinh lời cao.

Sinh lời cao từ việc cho thuê

Tỉ lệ khai thác của shophouse ở Quận 2 có thể lên tới 8-12% mỗi năm, vượt xa các hình thức đầu tư khác như cho thuê chung cư,  gửi tiền ngân hàng hay ít rủi ro hơn đầu tư vào chứng khoán.

Cơ hội tăng giá trị tài sản

Ngoài ra, shophouse cũng mang lại cơ hội tăng giá trị tài sản. Với diện tích lớn và khả năng kinh doanh đa dạng lĩnh vực, shophouse Quận 2 là lựa chọn tuyệt vời cho việc mở cửa hàng, siêu thị. Bạn không cần lo lắng về chi phí thuê mặt bằng hàng tháng, hơn nữa giá trị tài sản của bạn sẽ tăng lên nhanh chóng.

Những mặt hạn chế của shophouse Quận 2

Vốn đầu tư lớn

Tuy nhiên, đầu tư vào shophouse Quận 2 cũng có một số hạn chế. Vì vị trí đắc địa và sự khan hiếm, giá bán của shophouse thường cao hơn các loại hình bất động sản khác như biệt thự, liền kề. Các nhà đầu tư phải chi trả vốn đầu tư ban đầu cao hơn so với việc mua đất nền hoặc căn hộ.

Phụ thuộc nhiều vào cộng đồng cư dân

Shophouse tại Quận 2 thường dùng với mục đích kinh doanh buôn bán nên cần có một cộng đồng dân cư đông đúc để đảm bảo khả năng sinh lợi nhuận từ việc kinh doanh hoặc cho thuê. Bới nguồn khách tiềm năng chính của shophouse tại các khu đô thị chính là dân cư sinh sống trong chính khu đô thị đó.

Một số điều cần lưu ý khi khách hàng đầu tư shophouse Quận 2

Để đảm bảo sinh lời khi đầu tư vào shophouse Quận 2, theo các chuyên gia BĐS, nhà đầu tư cần xem xét 4 yếu tố then chốt sau. Điều này đặc biệt quan trọng vì việc đầu tư shophouse đòi hỏi một số tiền không nhỏ.

Lựa chọn shophouse có tính thanh khoản cao

Đầu tư vào bất động sản để ở và đầu tư vào bất động sản nhằm mục đích sinh lời là hai khái niệm hoàn toàn khác nhau. Để một dự án mang lại lợi nhuận cho khoản đầu tư của bạn, hạng mục quan trọng nhất cần xem xét là thời gian thu hồi vốn đầu tư. Một dự án shophouse ở Quận 2 có tính thanh khoản nhanh cần phải có ba điều bắt buộc sau :

1. Có vị trí đắc địa

Shophouse Quận 2 có thể vừa kinh doanh vừa để ở, nhưng để kinh doanh buôn bán hiệu quả thì cần một vị trí đẹp, sầm uất. Điều này đòi hỏi shophouse phải có mặt tiền, nằm gần các tuyến đường quan trọng, dân cư đông đúc và đi lại dễ dàng và sẽ quyết định khách hàng có tới lui cửa tiệm hay không và liệu đầu tư shophouse có sinh lời hay không.

2. Khách hàng mục tiêu đang nhắm đến

Đối tượng khách hàng của shophouse Quận 2 phụ thuộc vào vị trí của nó. Nếu shophouse nằm ở trung tâm thương mại, đối tượng khách hàng chủ yếu sẽ là người dân dự án và khách hàng của trung tâm. Trong khi đó, nếu shophouse nằm trong khu nghỉ dưỡng, đối tượng khách hàng chính sẽ là khách du lịch và khách quốc tế.

3. Khả năng xoay vòng vốn

Shophouse ở Quận 2 có tính linh hoạt cao hơn các tài sản khác vì chúng có thể được sử dụng cho nhiều mục đích khác nhau như thương mại, dịch vụ và sinh hoạt hàng ngày. Điều này ảnh hưởng đáng kể đến số lượng vốn đầu tư và hoàn vốn của người sử dụng.

Cân nhắc tiềm năng kinh doanh của việc đầu tư shophouse

Tiềm năng đầu tư shophouse Quận 2 được đánh giá cao sẽ quyết định bởi vị trí và sản phẩm kinh doanh được lựa chọn để đáp ứng được sức cạnh tranh và nhu cầu của cư dân. Các chuyên gia ước tính rằng tỷ suất lợi nhuận thông thường có thể dao động từ 8 đến 12%, lớn hơn so với các tòa nhà cao tầng thương mại và sẽ có mức tăng trưởng vượt trội do vị trí và dân số ngày càng tăng.

Ngoài ra, nhà đầu tư cần cân nhắc tiềm năng kinh doanh thông qua loại hình, sản phẩm, dịch vụ cung cấp để đáp ứng nhu cầu của cư dân dự án, đồng thời đảm bảo khả năng cạnh tranh mạnh mẽ trong khu vực lân cận. Ví dụ, khách hàng có thể sử dụng mật độ dân số để ước tính quy mô của mô hình kinh doanh hoặc tiêu chí dự án (cao cấp/trung bình …) nhằm thiết lập phân khúc thị trường mục tiêu và từ đó đưa ra các sản phẩm và dịch vụ phù hợp.

Cân nhắc đến tính rủi ro của việc đầu tư

Trong mỗi hình thức đầu tư, ngoài việc xem xét phần lợi nhuận đáng mong đợi thì nhà đầu tư nên lường trước những rủi ro tiềm ẩn để giảm thiểu và tránh gặp phải chúng. Một số rủi ro mà người mua cần lưu ý khi đầu tư shophouse Quận 2 bao gồm : 

• Yếu tố thanh khoản và giá trị thực : Căn hộ Shophouse sẽ có giá trị đầu tư lớn, cao hơn căn hộ thông thường ít nhất 20%, cần tính toán kỹ lưỡng về tính thanh khoản và lợi nhuận để tránh mua phải giá quá cao, đặc biệt là các dự án Shophouse cao cấp.

• Thời hạn sử dụng : Một số loại shophouse chỉ có thời hạn sử dụng 50 năm. Để tránh mua nhầm, quý khách hàng cần phân biệt được loại có thời hạn sử dụng 50 năm và loại có thời gian sử dụng lâu dài. Đối với những nhà đầu tư Shophouse sinh lời, hạn chót không phải là vấn đề. Nhưng nếu bạn là người thích lướt sóng, đây chắc chắn là vấn đề cần được quan tâm. Khách hàng cần tìm hiểu kỹ về pháp luật, Shophouse khối đế hay Shophouse liền kề và việc chủ đầu tư cam kết gia hạn thời gian sử dụng bao nhiêu năm.

• Tiến độ bàn giao : Đối với những căn Shophouse tại Quận 2 đang trong quá trình xây dựng và chưa bàn giao, rủi ro chậm bàn giao cần được cân nhắc kỹ lưỡng vì nó ảnh hưởng trực tiếp đến tiền bạc, phương án đầu tư sinh lời và cơ hội mua bán của khách hàng.”

Quan tâm đến vấn đề pháp lý shophouse

Khi đầu tư Shophouse Quận 2, hợp đồng mua bán cần giải quyết các vấn đề sau để đảm bảo quyền lợi hợp pháp và an toàn giao dịch : 

Giá thỏa thuận mua bán, khung thời gian chuyển nhượng, chất lượng công trình bàn giao, thỏa thuận giá quản lý, dịch vụ, điện, nước, đơn vị quản lý vận hành, các sản phẩm được và không được phép kinh doanh tại Shophouse. 

Vấn đề công chứng hợp đồng mua bán cũng cần được quan tâm. Đối với trường hợp khách hàng mua Shophouse sang tay thì bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, để đảm bảo an toàn cho nguồn tiền của bản thân thì tốt nhất khách hàng nên đi công chứng tài sản để tối ưu pháp lý khi đầu tư shophouse.